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Honorarios del agente inmobiliario: ¿cuanto, cuando y quien?

Para ayudarme a conseguirlo he establecido la formación continua como una de mis prioridades. Por eso, el pasado viernes 2 de junio acudí a otro de los cursos formativos programados por la Comisión de Formación del Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid. En esta ocasión sobre HONORARIOS profesionales del agente de propiedad inmobiliaria tanto en su función mediadora en operaciones de compraventa y arrendamiento, como en su función tasadora-judicial.

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Lo primero a resaltar es que se habla de honorarios y no de comisión. Según la RAE, honorarios se define como “Estipendio o sueldo que se da a alguien por su trabajo en algún arte liberal”. Por esto hablo de honorarios, porque entiendo que el agente debe desarrollar una gestión global, no solo la de intermediación, sino también la de asesoramiento fiscal, legal, consultoría, tasación y marketing.

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Aclarada mi idea sobre la naturaleza de la retribución de un agente, surgieron algunas cuestiones a lo largo de la jornada de las que yo extraje estas conclusiones:

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I. La razón de ser de los honorarios (Los honorarios son el salario del agente).

      Los honorarios de un agente inmobiliario se suelen poner en duda por la mayoría de las personas. Quien no ha oído expresiones como “te cobran por poner un anuncio”, “para lo que hacen lo hago yo”, “para poner 4 fotos en un portal”. Al igual que entrenadores de futbol hay casi uno por habitante, agentes inmobiliarios también. Lamento decir a todas esas personas que no es así, o por lo menos no debería ser así. En la mano de quien acude a un agente inmobiliario esta que no sea así. Examinen lo que le aporta el agente, que servicios le ofrece, que profesionalidad tiene, que grado de compromiso está dispuesto a asumir con usted, que garantías le ofrece (seguros de responsabilidad civil, de caución, colegiación).

      En definitiva, cual es la calidad y cantidad de trabajo y medios que va a utilizar el agente para poder llevar a buen fin la operación en plazo y precio. Cuando haya valorado estas cuestiones, entenderá que los honorarios del Agente Inmobiliario se corresponden con la retribución a su trabajo. ¿usted regalaría su trabajo?

 

II. Quién debe pagar los honorarios del agente (Creo en la libertad de pactos entre las partes dentro de la legalidad, y considero que la nueva Ley vulnera el derecho de las partes a decidir rompiendo el equilibrio entre ambas).

     Tenemos que diferenciar si se trata de una operación de compraventa o de arrendamiento.

En el caso de compraventas los honorarios los paga generalmente el vendedor, aunque en algunas ocasiones se cobra un porcentaje de comisión al comprador. Lo que sí es imprescindible es informar de forma clara y expresa el importe de los honorarios y quien será el pagador de estos. Rige en principio la libertad de pactos entre las partes.

    En el caso de arrendamientos no hay duda, la nueva Ley 12/2023 ha modificado el art. 20 de la LAU. La nueva Ley ha suprimido la referencia a la personalidad del arrendador que hacía el antiguo art. 20 de la LAU, y establece de forma general que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán de cargo del arrendador con independencia de que se trate de persona física o jurídica.

 

 

III. Cuando se devengan los honorarios del agente (Si los honorarios son el salario del agente, este genera su derecho a cobrarlos cuando haya realizado el trabajo).

    El devengo por tanto se produce cuando se perfecciona el contrato. Esto es, cuando se firma el contrato de compraventa o alquiler.

    En el caso de la compraventa merece la pena señalar que entre la firma del contrato de compraventa y la firma de la escritura pública puede transcurrir un periodo de tiempo más o menos largo en función de si el comprador necesita financiación externa, si se necesita cancelar registralmente una hipoteca anterior, o cualquier otra cuestión.

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Como regla general entiendo, que independientemente de la fecha acordada para la consumación del contrato en la notaría, se tiene derecho a ellos desde la firma del contrato de compraventa, ya que en ese momento termina la responsabilidad del agente en cuanto a la consumación del contrato. Es entonces cuando se devenga el derecho a cobrar los honorarios con independencia de que se consuma o no el contrato con la firma de la escritura de compraventa en la notaría en la fecha que acuerden las partes.

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Teniendo claro cuando se devengan los honorarios, os preguntareis ¿y si no se firma después en la notaría? ¿Qué ocurre? Pues bien, si no se firma por decisión del vendedor a mi entender hay que cobrar el 100% de los honorarios acordados.

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Pero, y si es el comprador el que finalmente decide desistir de la operación. Aunque la mayoría de los asistentes señalaron que habría que ajustar los honorarios para mantener el cliente (por ejemplo, aplicando nuestro porcentaje a la cantidad cobrada en concepto de arras) yo no soy de la misma opinión. Mi criterio es el del perjuicio provocado, y es por eso por lo que, salvo que nuestros honorarios produzcan un perjuicio económico para el vendedor por superar el importe de estos la cantidad aportada en concepto las arras por el comprador, los honorarios deben cobrarse. El trabajo se ha realizado completamente y no es imputable a nosotros la no consumación del contrato. Entiendo que las arras se constituyen como una garantía para cubrir el perjuicio económico que el que desiste del contrato produce a la otra parte, y dentro del perjuicio causado están los gastos en los que ha incurrido el vendedor, entre ellos los honorarios del Agente Inmobiliario contratado. Aun así siempre cabe (o por lo menos así lo entiendo yo) la posibilidad de negociar con el vendedor una rebaja en los honorarios para el caso de seguir realizando la gestión inmobiliaria del inmueble como se venía realizando hasta ahora.

 

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