¿Por qué la nueva Ley de Vivienda NO bajará los precios del alquiler?

Hay dos aspectos, uno económico y otro jurídico del Proyecto de Ley que considero determinantes para que el precio del alquiler no solo no baje, si no que por el contrario haga aumentar el precio de los alquileres de viviendas. Estos aspectos de la reforma que más afectan e interesan a la mayoría de los arrendadores (mayormente particulares con un inmueble) y arrendatarios: EL PRECIO y LA RECUPERACIÓN DEL INMUEBLE.

 

• El precio. Como señalé en la publicación anterior, el Proyecto prevé limitar la actualización de los precios, suprimir el IPC como índice de referencia para la actualización de rentas, imputar al arrendador los gastos de gestión inmobiliaria y en zonas tensionadas vincular el precio del nuevo contrato al anterior.

 

Lectura rápida: solo afecta a los contratos vigentes. No genera producto nuevo, o el que generé será más caro al estar reducido el margen de negociación.

 

• La recuperación del inmueble. El proyecto prohíbe los desahucios sin señalamiento de día y hora, incluye nuevas prórrogas que llevarán los procedimientos a más de 2 años y otras excepciones para casos de personas vulnerables.

 

Lectura rápida: Si el inquilino me impaga o incumple cualquier otra condición resolutoria del contrato ¿Cuánto tiempo voy a tener que esperar para recuperar mi vivienda? ¿Quién va a sufragar los gastos de la vivienda durante ese periodo? ¿A quién voy a poder reclamar los daños que se me ocasionen en la vivienda? En definitiva, qué seguridad jurídica tengo.

 

Veamos con un ejemplo cuál sería el comportamiento normal de un propietario que tiene una vivienda y pretende alquilarla.

 

Planteamiento:

Tengo una vivienda que quiero alquilar, conseguida de manera legal y legítima. Según están las cosas estoy valorando la posibilidad de alquilar esa vivienda por 900 euros (precio actual de mercado) como complemento a mi salario, a mi pensión de jubilación o cualquier otro motivo. Sabemos que hasta ahora el contrato de alquiler era de 5 años mínimo, con la nueva Ley se pretende alargar otro año más. ¿Cómo voy a calcular el precio de la renta del alquiler? ¿Sacaré mi vivienda al mercado del alquiler?

 

Razonamiento:

Cálculo de precio:

• En la actualidad analizaría los precios de la zona y pondría un precio de salida actual, haciendo constar en el contrato el IPC como referencia de actualización anual de rentas.

• Con el proyecto analizaría también los precios de la zona para fijar un precio de salida. Como me quitan la referencia al IPC como índice para actualizar las rentas, y además me limitan esa actualización al 2% y al 3%, decido por mi cuenta estimar cómo va a evolucionar el IPC en los próximos 5 o 6 años (normalmente tiraré por lo alto para no pillarme los dedos) y lo aplicaría al precio de salida (en el mejor de los casos descontando a mi estimación ese 2 o 3% que me permitirían actualizar con la nueva Ley).

• Por otro lado, el proyecto traslada el coste de la gestión inmobiliaria al arrendador. Hasta ahora era una cuestión que formaba parte de la negociación, al igual que otros gastos. Al imponerse legalmente este gasto al arrendador yo arrendador trasladaré ese gasto al arrendatario, en el mejor de los casos diluido en los 60 meses que como mínimo durará el contrato. Esto no es exclusivo del alquiler, también el impuesto a los bancos, a las grandes superficies, etc. son trasladados al consumidor final y pagados por estos con independencia de su nivel económico.

 

¿Sacaré mi vivienda al mercado del alquiler?:

• Todos los días vemos en prensa el aumento de la ocupación, los problemas para el cobro de morosos, los desperfectos producidos en inmuebles, los plazos judiciales, etc. Con este panorama no me planteo sacar mi vivienda al mercado, y si lo hago, no sin valorar el tiempo que puedo tardar en recuperar mi inmueble en caso de impago ya que los procedimientos pueden alargarse más de 2 años como se desprende del Proyecto.

• También tengo que intentar tener cobertura sobre los gastos que se pueden producir por daños en el inmueble, así como los gastos que me ocasionaría el tener que iniciar actuaciones judiciales. Todo esto se traduce en la contratación de un seguro de cobro (que suele oscilar entre un 3% y un 7 % aproximadamente en función de las coberturas contratadas) y contemplar otra serie de gastos (ejem.: asistencia jurídica.)

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Si pudiéramos trasladar a una fórmula lo expuesto sobre el precio del alquiler esta sería:

PA = PM + PIPC + GA + SC + OG

                Siendo:

PA= Precio de alquiler

PM=Precio de Mercado

PIPC= proyección IPC

GA= Gestión agencia

SC= Seguro de cobro

OG=otros gastos (gestión inmobiliaria, formalización de contratos, asesoramiento legal…)

              

Trasladada esta fórmula a nuestro ejemplo tendríamos:

                PA= 900 +18 + 15 + 45 + 23,75 = 1.001,75

 

Siendo:

PA= Precio de alquiler

PM=Precio de Mercado

PIPC= Estimo 4% de IPC y solo me dejan actualizar el 2%

GA= 1 mensualidad (900 euros) en 60 meses

SC= 5%

OG= gastos de formalización de contrato (175) + asesoramiento legal (1250) en 60 meses

 

¿Crees que si fueras propietario del inmueble del ejemplo, realizarías este tipo de planteamiento, o similar, a la hora de fijar el precio para su alquiler?

 

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